Hyran förhandlas fram – därför rör den sig långsamt

Den här veckan blev det klart att cirka 50 000 hyresgäster hos privata hyresvärdar i Stockholm får höjd hyra. Höjningen blir 2,85 procent. Hyresvärden, alltså den som hyr ut lägenheten, har inte bestämt det ensam. Siffran kommer från en förhandling.

Så sätts hyran

I Sverige bestäms de flesta hyror i en hyresförhandling. På den ena sidan sitter Hyresgästföreningen, som företräder hyresgästerna. På den andra sidan sitter hyresvärden eller en organisation för fastighetsägare. De möts en gång om året och kommer överens om hur mycket hyrorna ska ändras.

Utgångspunkten är bruksvärdet. Hyran ska alltså spegla hur bra lägenheten är: storlek, standard, läge och skick. Två likvärdiga lägenheter ska ha ungefär samma hyra. På en fri marknad sätts priset av vad någon är beredd att betala. Så fungerar det inte här.

Om parterna inte kommer överens kan frågan gå vidare. En enskild hyresgäst som tycker att hyran är för hög kan vända sig till hyresnämnden. Nämnden jämför då lägenheten med andra lägenheter som har liknande bruksvärde.

Nya hus följer delvis andra regler. Där kan hyresvärden sätta en presumtionshyra, som ska täcka kostnaden för att bygga huset. Därför kan en ny lägenhet kosta mer än en äldre i samma område. SCB har en egen statistik över hyror och avgifter i nybyggda lägenheter.

Varför hyran rör sig långsamt

Ett rörligt bolån kan bli dyrare inom några månader när räntorna stiger. Hyran ändras oftast bara en gång om året. I förhandlingen räknar parterna in vad det har kostat att äga och sköta huset: räntor, el, värme och underhåll. Därför syns en ökad kostnad i hyran först i efterhand, och höjningen sprids ut över tid. Det fungerar åt båda hållen. När kostnaderna sjunker följer hyran också efter långsamt.

Vad betyder det för olika hushåll?

För hyresgästen kommer höjningen som ett fast besked. Den som hyr vet ungefär vad boendet kostar ett år framåt. Hyresgästen kan själv inte påverka nivån, mer än genom Hyresgästföreningen eller hyresnämnden.

För den som äger sin bostad ser det annorlunda ut. En villaägare med rörligt lån märker varje ränteändring nästan direkt. Den som bor i bostadsrätt betalar en månadsavgift till föreningen. Föreningen har ofta egna lån, så också avgiften kan stiga när räntorna går upp. Där är det styrelsen som bestämmer när och hur mycket.

Vem som får en hyresrätt är en egen fråga. Oftast går lägenheten till den som har stått längst i bostadskön. Många hyresvärdar kräver dessutom att den sökande tjänar tillräckligt mycket, alltså en lägsta inkomst. I Uppsala prövas nu det omvända: en övre inkomstgräns för vissa lägenheter. I de områdena ska lägenheterna gå till hushåll som tjänar under 24 000 kronor. Hushåll med låg inkomst får då färre konkurrenter om just de lägenheterna. Hushåll med högre inkomst söker i stället bland färre lediga bostäder.

Hyran, avgiften och räntan är alltså tre olika sätt att betala för boendet. De reagerar i olika takt, och olika personer bestämmer över dem.

• En halv miljon människor i Sverige har skulder som de inte klarar att betala tillbaka, skriver SvD. källa
• Arbetslösheten var 8,1 procent i september enligt SCB:s arbetskraftsundersökning (säsongsrensat 8,7 procent), och antalet sysselsatta ökar. källa
• Den tillfälliga skattesänkningen på drivmedel försvinner i höst, och det märks mest för hushåll utanför storstäderna som behöver bilen i vardagen. källa
• Den som har gamla, ogiltiga sedlar hemma kan lösa in dem hos Riksbanken fram till den 1 juli 2027 – sedan upphör möjligheten. källa

I Helsingfors budgetförslag för 2027 ligger kommunalskatten kvar på 5,3 procent, och borgmästaren vill använda skattepengarna till att anställa 25 nya läkare. källa

Hur bestäms vad ditt eget boende kostar nästa år – i en hyresförhandling, genom en månadsavgift till föreningen eller på något annat sätt? Svara med en mening.

Skriv ditt svar i Mening, systerprojektet från samma redaktion: en mening om dagen på svenska, boten rättar och minns vilka fel du upprepar.